Notariusz

Czyli o tym, że czasem do trzech razy sztuka...

Po dość długiej przerwie powracam do Was z nowym tematem! Dzisiejszy odcinek będzie nieco mniej konkretny niż zwykle i bardziej "opowiadany", mam jednak nadzieję, że Wam to nie przeszkadza. Na początek pragnę uspokoić wszystkich zaniepokojonych brakiem nowych treści na blogu. Nowe wpisy i tematy będą się pojawiać, niestety ostatnio ciężko wygospodarować mi czas na pisanie, mam jednak silną motywację by dzielić się z Wami kolejnymi zagadnieniami i przemyśleniami.

Co z tą działką?

Dzisiejszy post niejako zainspirował (może bardziej prawdziwe byłoby napisać "przyśpieszył") niedawny komentarz na blogu dotyczący postu o Prawie Pierwokupu w którym to anonimowy czytelnik pytał jak skończyła się nasza historia z zakupem działki. To właśnie na to pytanie chciałbym dziś Wam odpowiedzieć. Jeśli nie pamiętacie to pokrótce przypomnę co pisałem o naszym zakupie działki w kontekście prawa pierwokupu Lasów Państwowych:

"Jak było w naszym przypadku? Wszystko wskazywało na to, iż działka którą chcieliśmy kupić, nie będzie interesowała Lasów Państwowych. Po pierwsze była to nieruchomość jak na standardy Lasów niewielka (niecałe 1,5ha), po drugie działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zezwalał na działce na budowę budynku jednorodzinnego, po trzecie działka znajdowała się w dość bliskim otoczeniu innych zabudowań. Jak się okazało nie wiedzieliśmy jednak, iż "nasza" działka bezpośrednio graniczy z działkami Lasów Państwowych i Lasy bardzo chętnie by ją kupiły."

By nie zostać oskarżonym o zbędne budowanie napięcia od razu powiem, że działkę udało nam się kupić! Nie było jednak tak łatwo jako mogłoby się zdawać, a na pewno trwało to dużo dłużej niż się spodziewaliśmy. Drogą do sukcesu okazała się przezorność i parę wizyt u notariusza i to właśnie o notariuszu chciałbym napisać parę słów.

Notariusz

Jak prawdopodobnie dobrze wiecie zakupić działkę bez udziału notariusza raczej się nie da i bardzo dobrze. Notariusz jako osoba trzecia powinien bezstronnie pomóc nam w całym procesie od strony formalno-prawnej, a przede wszystkim sporządzić i poświadczyć podpisanie umowy sprzedaży. Ważne abyśmy wybrali notariusza, który odpowiada obu stronom transakcji. Radził bym unikać sytuacji w których sprzedający proponuje nam za notariusza swoją koleżankę, znajomą czy też członka rodziny. Nie sugeruję, że notariusz próbowałby nas oszukać, może jednak faworyzować stronę sprzedającego (na przykład w zagadnieniach takich jak wysokość zaliczki, termin przekazania nieruchomości itp.). Dla jasności sytuacji lepiej poszukać notariusza bez żadnych "powiązań" do stron biorących udział w sprzedaży.

Czym powinniśmy się kierować przy wyborze notariusza? Tutaj nie ma chyba jednego klucza, ogólnie notariusz to nie hydraulik czy elektryk i raczej nawet "zły" notariusz będzie potrafił poprawnie poprowadzić umowę sprzedaży. W ostateczności wszystko sprowadza się do ceny i dostępności i tutaj mam dla Was pierwszą wskazówkę. W pierwszym odruchu zaczęliśmy szukać notariusza w naszych rodzimych okolicach, szybko się jednak okazało, że lista potencjalnych notariuszy jest dość krótka, a ceny praktycznie identyczne... Na początku nas to nie zdziwiło, wszak ceny usług notarialnych są regulowane (wynagrodzenie notariusza nazywane jest taksa notarialną i jej maksymalny wymiar reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości). Nasze spojrzenie na kwestię zmienił nieco nasz znajomy, który opowiedział o swoich doświadczeniach z lokalnymi kancelariami notarialnymi i polecił skorzystanie z usług notariusza z Warszawy. Okazało się, że miejscowi notariusze oferowali stawki dużo wyższe niż wspomniany wcześniej notariusz z Warszawy. Było to dla nas bardzo dziwne, wszak w małym mieście praktycznie wszystkie usługi są tańsze niż w stolicy, czemu więc notariusz jest droższy? Tutaj jedynie przychodzi mi snuć domysły o lokalnym rynku, czy też podejściu ludzi, że z "urzędowymi" cenami się nie dyskutuje... Wracając jednak do meritum, po uzgodnieniu ze sprzedającym nam działkę panem Arturem (którego serdecznie pozdrawiam :), iż wybrany przez nas notariusz z Warszawy mu odpowiada umówiliśmy się na pierwsze spotkanie...

Umowa

Oczywiście przed spotkaniem musiałem z notariuszem dokładnie uzgodnić czego ma dotyczyć umowa jak również podać mu wszystkie dane niezbędne do jej sporządzenia, zupełnie standardowa praktyka. To jednak co odbiegało od normy to nasze wymagania... Otóż umówiliśmy się z panem Arturem, że kupimy od niego działkę tylko w przypadku jeśli uzyska on pozytywną decyzję Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych dotyczącą wyłączenia fragmentu działki z produkcji leśnej. Chcieliśmy się w ten sposób zabezpieczyć przed sytuacją w której kupimy działkę, a okaże się, że nie możemy jej odlesić. Pan Artur się zgodził, a jego jedynym warunkiem było to, iż zbierzemy i przygotujemy niezbędną dokumentację w jego imieniu. Do przygotowania umowy przez notariusza potrzebowaliśmy następujących dokumentów i informacji:

• numer księgi wieczystej
• wypis i wyrys z rejestru gruntów
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• dane kupujących
• dane sprzedającego

Notariusz przygotował przedwstępną umowę sprzedaży, która odzwierciedlała nasze wymagania. Ustaliśmy z panem Arturem wysokość zadatku i podpisaliśmy umowę... Po wpłaceniu zadatku mieliśmy pewność, że działka jest już przez nas "zaklepana" (w przypadku gdyby pan Artur zrezygnował ze sprzedaży, czy też chciał sprzedać działkę innej osobie, musiałby zwrócić nam dwu krotność zadatku, gdybyśmy to my zrezygnowali pan Artur zachowałby zadatek - w tej sposób obie strony umowy są "chronione" - jest to standardowa praktyka).

Dokumenty

Przyszedł teraz czas na wywiązanie się z naszej części umowy, czyli zebrania dokumentacji... O tym można by pisać oddzielny wpis, jednak każdy kto musiał pozałatwiać kilkanaście urzędowych pism może sobie wyobrazić jak wyglądałaby treść tego postu. Kwestię przemilczę... Około 2 miesięcy później dokumenty zostały zebrane, podpisane i wysłane. Tym razem wszystko stało po stronie Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych i tu znów... czekanie, czekanie i jeszcze więcej czekania. Ostatecznie po paru telefonach i długich tygodniach czekania pan Artur otrzymał pismo... Zgoda na odlesienie! Sukces, działka nasza!... Otóż nie do końca, dopiero teraz po wypełnieniu warunków naszej pierwszej umowy mogliśmy przejść do podpisania warunkowej umowy sprzedaży... Jak wiecie (pisałem o tym w tym poście) Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu, przez co zawierając umowę kupna działki leśnej musimy zawrzeć tak zwaną umowę warunkową (warunkiem kupna jest oczywiście fakt, że Lasy Państwowe nie będą chciały skorzystać ze swojego prawa pierwokupu). Podczas naszego drugiego spotkania z notariuszem podpisaliśmy właśnie taką umowę, teraz przyszło nam czekać 30 dni na decyzję Lasów Państwowych (lub jej brak, po 30 dniach od zawiadomienia brak odpowiedzi oznacza brak wyrażenia chęci pierwokupu).

Jakież było nasze zdziwienie gdy decyzja ostatecznie przyszła, a w jej uzasadnieniu przeczytaliśmy, że działkę Lasy Państwowe chętnie by kupiły (gdyż graniczy ona z ich innymi nieruchomościami) jednak ze względu na pozytywną decyzję o wyłączeniu z produkcji leśnej odstępują od swojego prawa pierwokupu. Poczuliśmy oczywiście ogromną ulgę i ucieszeni naszą przezornością (wszak bez występowania o wyłączenie z produkcji leśnej, działkę kupiły by Lasy a my nie moglibyśmy w żaden sposób temu zaradzić) zaczęliśmy planować trzecią wizytę u notariusza. Tak, nie pomyliliście się, musieliśmy spotkać się u notariusza po raz trzeci! Tym razem, mając już decyzję Lasów Państwowych dotyczącą zrzeczenia się z ich prawa pierwokupu, podpisaliśmy ostateczną umowę przeniesienia własności nieruchomości. Cały nasz proces kupowania działki trwał prawie pół roku, od pierwszego spotkania aż po ostateczny przelew na rzecz pana Artura (który nie zrażał się długim czasem jaki to trwało, a wręcz się z nami przez ten czas nieco zaprzyjaźnił). Szczęście przeważało nad wszelkimi naszymi innymi emocjami, szybko jednak gdzieś "w tyle głowy" zaczęło narastać pytanie: "Co dalej?"... O tym jednak w kolejnym poście!

Autor: Norbert Smolarek

Foto: Wesley Tingey (https://unsplash.com/@wesleyphotography)