Prawo pierwokupu Lasów Państwowych

Czyli o tym, że są równi i równiejsi...

W dzisiejszym poście zmierzymy się z ostatnią przeszkodą jaka może nam stanąć na drodze do zakupu działki leśnej. Chodzi mianowicie o tytułowe prawo pierwokupu nieruchomości leśnych przez Lasy Państwowe. Przywilej ten został dopisany do ustawy o lasach i zaczął obowiązywać od 30 kwietnia 2016 roku. Jakby tego było jeszcze mało na mocy tej samej nowelizacji Lasy Państwowe zyskały możliwość podważenia ceny sprzedaży nieruchomości, przez co mogą zakupić działkę po niższej cenie niż ta za którą chciał ją sprzedać właściciel... Tak dalece idąca ingerencja w prawo własności budzić może skojarzenia z okresem PRL-owskich wywłaszczeń, czy też dyktatury rodem z powieści "Rok 1984" Georga Orwella, niestety jest to wciąż obowiązujące prawo.

 Prawo pierwokupu

Motywacją (a może jedynie wymówką) do wprowadzenia prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe było zakończenie 1 maja 2016 roku, 12 letniego okresu przejściowego podczas którego obcokrajowcy mieli ograniczoną możliwość zakupu nieruchomości rolnych i leśnych w Polsce. Wspomniany okres przejściowy wynikał z umowy akcesyjnej do Uni Europejskiej i po jego upływie polski rynek nieruchomości miał zostać otwarty dla pozostałych członków Wspólnoty. Paniczny i w dużej mierze nieracjonalny strach przed "wykupieniem całej polski przez Niemców" spowodował uchwalenie wspomnianej wcześniej nowelizacji ustawy o lasach. W myśl znowelizowanych przepisów Lasy Państwowe zyskały prawo pierwokupu gruntu:

1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
3) o którym mowa w art. 3 pojęcie lasu, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 podmioty sporządzające plany urządzenia lasu ust. 3

Jak widać Lasy Państwowe nie tylko mają prawo pierwokupu lasu, lecz również terenów, które lasem nie są, a które zostały przeznaczone do zalesienia. Co więcej prawo pierwokupu dotyczy każdej nieruchomości, która spełnia choć jeden z wyżej wymienionych warunków (i która należy do osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną) nawet jeśli warunki te dotyczą jedynie fragmentu działki. W ustawie nie ma mowy o żadnej normie obszarowej, więc nawet jeśli najmniejszy skrawek działki "podchodzi" pod ustawę to sprzedaż tej działki odbywać się będzie w ramach procedury umożliwiającej Lasom Państwowym skorzystanie z prawa pierwokupu.

Praktyka

Jak więc w praktyce wygląda proces sprzedaży czy też kupna działki leśnej? Otóż ze względu na prawo pierwokupu proces ten odbywa się dwuetapowo. Najpierw sprzedający i kupujący muszą zawrzeć przed notariuszem warunkową umowę kupna. Następnie notariusz ma obowiązek poinformowania o fakcie zawarcia tej umowy odpowiedni oddział Nadleśnictwa. Od momentu gdy zawiadomienie trafi do odpowiedniego Nadleśnictwa, ma ono 30 dni na wydanie decyzji czy skorzysta ze swojego prawa pierwokupu czy też nie. Jeśli notariusz otrzyma informację, iż Nadleśnictwo nie jest zainteresowane kupnem (bądź też w przeciągu 30 dni od dostarczenia informacji do Nadleśnictwa notariusz nie otrzyma żadnej informacji zwrotnej) sprzedający i kupujący mogą podpisać umowę sprzedaży. Jeśli jednak Nadleśnictwo zechce skorzystać ze swojego prawa pierwokupu wówczas Lasy Państwowe zajmują miejsce dotychczasowego kupującego i to Lasy podpisują umowę ze sprzedającym. W przypadku skorzystania przez Lasy z prawa pierwokupu sprzedający nie może odstąpić od umowy.

Podważanie ceny

O ile samo prawo pierwokupu nie budzi zbyt wielkiego sprzeciwu, wszak jest to instrument prawny znany i używany już od czasów starożytnych, o tyle uprawienia do podważenia ceny sprzedaży nieruchomości leśnych (które Lasy Państwowe otrzymały we wspomnianej nowelizacji) są szeroko krytykowane przez prawników, notariuszy, ekspertów rynku nieruchomości, a zwłaszcza właścicieli działek leśnych. Zgodnie z ustawą jeśli Lasy Państwowe uznają, iż cena sprzedawanej działki "rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu" mogą wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sytuacja ta w dość ewidentny sposób narusza prawa własności sprzedającego działkę, zostaje on bowiem zmuszony do zbycia działki za narzuconą mu cenę, często niższą niż cena, którą wynegocjował z pierwotnym kupującym. Za przykład można podać sytuację, która wydarzyła się w Wielkopolsce, gdzie Lasy Państwowe skorzystał z prawa pierwokupu sprzedawanej działki o powierzchni 7,69ha. Właściciel działki ustalił cenę z pierwotnym kupującym na 307 tyś. złotych zaś Lasy Państwowe podważyły tą cenę i  zleciły swoją własną ekspertyzę, według której grunt wart był nieco poniżej 250 tyś. Cenę sprzedaży miał ustalić sąd, który na szczęście finalnie stanął po stronie sprzedającego argumentując, iż niedopuszczalne jest by cena sprzedaży była niższa od tej jaką pierwotne strony wykazały w umowie. Cała sprawa trwałą ponad rok, Lasom Państwowym przysługuje jednak prawo odwołania od powyższego wyroku, nie wiadomo więc czy to finał tej historii... 

 Problemy

Pominięcie prawa pierwokupu (czyli niezawiadomienie odpowiedniego Nadleśnictwa o podpisaniu umowy kupna i sprzedaży) wiąże się z poważnymi konsekwencjami - umowa taka zostaje uznana za nieważną. Co więcej pominięcie prawa pierwokupu nie przedawnia się, może być więc podstawą do podważenia ważności umowy sprzedaży nawet dziesiątki lat od jej podpisania. Dodatkowa biurokracja i wydłużony czas oczekiwania jaki spowodowała opisywana nowelizacja ustawy o lasach to nie jedyne minusy. Okazuje się, że dość spory problem możemy mieć jeśli chcemy wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, której choć część stanowi las. W takich przypadkach banki odmawiają tego typu zabezpieczenia, gdyż grunt ten nie jest łatwo zbywalny (przez prawo pierwokupu). W niektórych przypadkach rozwiązaniem może być podział nieruchomości tak by oddzielić część leśną, wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami, czasem zaś może być zupełnie niemożliwe (na przykład ze względu na określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego minimalną wielkość nowo tworzonych działek).

U nas

Jak było w naszym przypadku? Wszystko wskazywało na to, iż działka którą chcieliśmy kupić, nie będzie interesowała Lasów Państwowych. Po pierwsze była to nieruchomość jak na standardy Lasów niewielka (niecałe 1,5ha), po drugie działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zezwalał na działce na budowę budynku jednorodzinnego, po trzecie działka znajdowała się w dość bliskim otoczeniu innych zabudowań. Jak się okazało nie wiedzieliśmy jednak, iż "nasza" działka bezpośrednio graniczy z działkami Lasów Państwowych i Lasy bardzo chętnie by ją kupiły. Jak udało nam się działkę ostatecznie kupić? Otóż byliśmy przygotowani i mieliśmy nieco szczęścia, o tym jednak w kolejnym poście!

Autor: Norbert Smolarek